Une femme vivant seule, à la retraite et n’ayant pas un revenu suffisant pour couvrir la totalité de ses dépenses de santé, ou encore un couple qui souhaite devenir propriétaire sans s’endetter sur plus de 20 ans, sont des profils idéals pour faire appel au viager. Pourtant tous diront : c’est la honte ! Je n’oserai jamais, et puis c’est trop compliqué… Et si le viager devenait sexy ?
Rappelons rapidement que ce système consiste à vendre un logement à une personne (le débirentier), en échange du versement mensuel d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur (le crédirentier) et d’une somme fixe au départ (le bouquet)
Utilisé jadis lorsqu’il n’y avait pas de système de retraite, le viager pourrait connaître un nouvel essor, dans un monde où la population vieillit. Il permet d’un côté d’accéder à la propriété à moindre coût. Et de l’autre de redonner du pouvoir d’achat aux retraités dont l’espérance de vie continue d’augmenter mais dont les retraites ont tendance à diminuer. Cette solution semble idéale car elle permet de choisir entre adapter son appartement et y rester, aller en maison de retraite, ou encore aider sa famille : en somme, vivre heureux plus longtemps là où on le désire.
Pourtant, le nombre de ventes en viager est ridicule : seulement 0,3 % des transactions sur les logements anciens
Pourquoi un tel échec du viager ?
Premièrement, même si la population cherche à être propriétaire, seulement 51% des personnes sont prêtes à acheter en viager.
Les raisons de cette réticence ?
Côté acheteur, des freins d’ordre moral et psychologique :
- L’achat en viager est parfois perçu comme un pari sur le décès d’une personne.
- Le risque de faire une mauvaise affaire en signant son contrat de viager avec … un futur centenaire, ce qui enlèverait tout intérêt au viager.
- Son propre risque de décès (rare) et les conséquences pour sa famille. En effet, l’engagement contractualisé de payer les rentes à vie est transmis à ses ayants-droits. Si ceux-ci ne sont plus aptes à payer la rente, le bien revient entièrement au vendeur.
Côté vendeur, priver ses héritiers de la valeur du bien vendu est très peu apprécié socialement et peut être source de culpabilité : la transmission familiale représente un impératif quasi sacré. Ainsi ce système est considéré comme un moyen de déshériter ses enfants, voire de dilapider les biens familiaux si ceux-ci appartiennent à la famille depuis longtemps.
Pour finir, la complexité de la rédaction du contrat, qui doit satisfaire les intérêts de tous en respectant leurs droits respectifs, et qui au final se fait aux dépens de l’intérêt pour la transaction.
Et si des initiatives récentes tentent de lever certains freins pour l’acheteur…
- Garanties supplémentaires en cas d’espérance de vie plus longue du vendeur (contrat Monetivia chez Allianz) : 1. Relais de l’assurance à partir d’une certaine durée du contrat. 2. Garantie de possession de 95% du bien en cas de décès de l’acheteur avant le vendeur
- Baisse du risque pour l’acheteur (fonds Certivia de la CDC) : acquisition de plusieurs propriétés afin d’affaiblir le risque financier lié à la longévité de l’occupant. Les décès rapides compensent les centenaires. Et la désintermédiation empêche le rendez-vous chez le notaire avec le futur défunt…et donc lève le verrou moral provenant du pari en direct sur la mort du vendeur.
… elles ont peu d’impact sur l’intérêt porté au viager, car les clients potentiels sont trop détachés de ce système pour s’intéresser aux solutions proposées.
En effet, au-delà de ces solutions très techniques d’assureurs, il faudrait davantage faire ressortir l’esprit gagnant-gagnant initial du viager : aider des jeunes qui se lancent et améliorer le quotidien de ceux qui vont bientôt partir.
A quand une solution simple, sexy/inspirante, et qui reste humaine.
A QUAND LE FREE DU VIAGER ?